Все, что хотели бы знать о 
недвижимости в Испании 


Для тех, кто хочет жить в Испании 

Процедура покупка недвижимости. (ДАЙДЖЕСТ)

Оплата налога с 1 января 2013 года.
Ввиду принятия Правительством Испании решения о повышении налогов, ставки НДС меняются следующим образом:

  • Ставка 8% меняется на 10%;
  • Ставка 18% меняется на 21%.
  • Кроме того, отменяется льготная налоговая ставка в 4% при покупке новой недвижимости и одновременной покупке кладовки и 1-2 гаражных мест. НДС к уплате в этом случае составит 10%.
  • Покупка коммерческих помещений, дополнительных гаражных  мест, а также покупка кладовок и гаражных мест отдельно от жилья, будет облагаться НДС по ставке 21%.

Налог на передачу собственности (ITP). 
Данный налог уплачивается покупателем при покупке жилья на вторичном рынке.  Величина его обычно составляет 8% и зависит от автономной области, в которой находится жилье.
Гербовый налог, или налог на документальные юридические действия. Данный налог начисляется в случае уплаты НДС, т.е. при покупке нового жилья и составляет от 0,1% до 1% стоимости объекта в зависимости от автономной области, в которой он находится. Уплачивается покупателем.

Расходы на проверку статуса жилья в Реестре собственности. 
Целью данной проверки является получение информации обо всех официальных владельцах недвижимости, их долевой собственности, характеристиках недвижимости, существующих обременениях и т.д. Документ, запрашиваемый в Реестре, носит название Nota Simple. Стоимость запроса при личном обращении в отделение Реестра не превысит 10 евро, при запросе через Интернет составит около 50 евро.

НДФЛ или налог на прибыль (IRPF или Impuesto sobre beneficios). 
Физические лица-продавцы недвижимости оплачивают НДФЛ при подаче декларации за год, в течение которого состоялась продажа. Расчет налога производится на базе суммы, составляющей разницу между ценой покупки и ценой продажи, с использованием определенных коэффициентов. Юридические лица-продавцы недвижимости выплачивают соответствующий налог на прибыль компании.
Расходы на погашение предыдущих ипотечных кредитов (Gastos de cancelacion de hipotecas anteriores). При покупке жилья, находящегося в ипотечном кредите, необходимо его аннулировать независимо от того, оформляется новый кредит на покупателя или нет. Аннулирование оформляется нотариально, также делается соответствующая запись в Реестре собственности. Расходы, связанные с данной процедурой, должен оплачивать продавец жилья.
Нотариальные расходы. (Gastosnotariales). Оплачиваются покупателем и связаны с нотариальным оформлением сделок купли-продажи или договоров о предоставлении ипотечного кредита. Сумма расходов зависит от стоимости жилья и официально установленных тарифов.

Регистрационные расходы (Gastosregistrales). 
Оплачиваются покупателем и связаны с регистрацией купли-продажи жилья в Реестре собственности. Сумма расходов зависит от стоимости жилья и официально установленных тарифов.
Расходы на управляющую компанию (Gastos de gestion). Покупатель, чтобы избежать необходимости самому осуществлять все необходимые процедуры, связанные с покупкой жилья (уплата налогов, регистрация в Реестрах, поиск переводчика и т.д.), может обратиться за помощью в управляющую компанию. Стоимость услуг является договорной.
Налог на прирост земельной стоимости  (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalia Municipal)). Начисляется на увеличение стоимости жилья с момента его покупки до момента продажи. Размер данного налога обусловливается многими факторами: муниципалитетом, к которому принадлежит данное жилье, периодом времени, когда оно находилось в собственности последнего владельца. Помните, что этот налог подлежит к оплате со стороны продавца.
Общая сумма налогов и расходов , которые уплачивает покупатель  приобретая недвижимости не превысит 10%-13% от общей стоимости

Налоги и расходы, связанные с владением недвижимостью
Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Налог на недвижимость в Испании платит лицо, являющееся владельцем недвижимости по состоянию на 1 января отчетного года (согласно данным Реестра собственности). Размер налога составляет в среднем 0,3%-0,5% от общей кадастровой стоимости объекта недвижимости, и в любом случае не может превышать 1,17% для объектов городской застройки и 1,11% для объектов, расположенных в сельской местности.

Налог на доходы не резидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
Согласноиспанскому налоговому законодательству, иностранным гражданам (физическим лицам) приписывается доход от владения недвижимостью в Испании, даже в том случае, если недвижимость не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от владения ею. Если резиденты Испании являются плательщиками НДФЛ, то не резиденты выплачивают налог на доходы не резидентов. Им приписывается доход, равный 2% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ставка налога на этот доход составляет 24%, т.е. в бюджет уплачивается порядка 0,5% кадастровой стоимости жилья.

В расходы, связанные с владением недвижимостью, включаются: оплата услуг жилищного кооператива, страхование (обязательное или добровольное) жилья, коммунальные платежи.

Налоги и расходы, связанные с оформлением ипотечных кредитов

Гербовый налог, или налог на документальные юридические действия. Данным налогом облагается официальный нотариальный договор об ипотечном займе. Размер его составляет от 0,5 до 1% от общего ипотечного долга, и варьируется в зависимости от автономии.
Оценка стоимости жилья (Tasacion). Для решения о выдаче кредита банку необходима официальная оценка недвижимости (тасация), которая осуществляется независимыми экспертами. Стоимость услуг оценщика зависит от стоимости жилья, и составляет в среднем от 200 до 500 евро.
Регистрационные расходы(Gastos registrales). Связаны с регистрацией ипотечного кредита в Реестре собственности. Величина зависит от суммы ипотечного долга и установленных тарифов.
Нотариальные расходы(Gastos notariales). Связаны с нотариальным оформлением договора об ипотечном кредитовании. Величина зависит от суммы ипотечного долга и установленных тарифов.

Страхование жилья (Segurode hogar).
Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита согласно действующему законодательству является страхование жилья. Поскольку покупаемая недвижимость является залогом выплаты кредита, банк желает удостовериться, что в случае непредвиденных ситуаций все расходы будут покрыты за счет страховой выплаты. Размер страховых премий составляет 100-200 евро в год. Практически все банки имеют свои собственные планы страхования, поэтому зачастую страховой полис оформляет тот же самый банк, что выдает ипотечный кредит.

Страхование  жизни ( Seguro de vida ).
Не является обязательным согласно законодательству, но, тем не менее, зачастую входит в обязательные условия, выставляемые банком при рассмотрении заявки на предоставление ипотечного кредита.
Иные программы страхования. Также не являются обязательными, хотя и рекомендуемыми. Возможно страхование от таких непредвиденных ситуаций, как: безработица, инвалидность, несчастные случаи, смерть получателя кредита и т.д.

Ипотека в Испании открывается на основании следующих документов:
Договор резерва или залога на недвижимость в Испании , которую вы приобретаете. Это частный договор, который подписывается между продавцом и покупателем (по желанию последнего может быть оформлен нотариально), в котором отражается залоговая сумма и указывается максимальный срок оформления сделки купли-продажи в присутствии нотариуса.

Справка о доходах форма 2 НДФЛ за предыдущий год и за прошедший период текущего года. Некоторые банки могут потребовать также справку о доходах формы 3 НДФЛ за аналогичный период.

Выписка/выписки с личного банковского счета/счетов, открытых в своей стране или других странах с указанием движения за последние 6-12 месяцев. Справки призваны показать, что деньги на счет/счета регулярно поступают.

Если имеются депозиты, представляется соответствующая подтверждающая справка из банка.
Справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, размера зарплаты, продолжительности работы на данном предприятии, с подписью руководителя и главного бухгалтера, а также с печатью компании.

В случае владения собственным бизнесом предоставляется свидетельство о регистрации фирмы и соответствующие страницы из документа, где указано, что вы являетесь ее владельцем или совладельцем.

В случае владения недвижимостью желательно представить свидетельство о регистрации права собственности с указанием общей площади объекта  отсутствия каких-либо обременений.

Идентификационный номер иностранца (NIE), который оформляется на месте в Испании. Для его получения вам потребуется действующий заграничный паспорт с шенгенской визой и штампом о прохождении пограничного паспортного контроля на границе Испании. Срок окончания действия паспорта должен составлять не менее 6 месяцев.  В случае прибытия в Испанию транзитом через другую европейскую страну и отсутствия въездного штампа, получение номера NIE может достаточно усложниться.

Действующий заграничный паспорт. Вам потребуются также копии всех страниц, или, на усмотрение банка, первой страницы, страницы с визой и страницы, где проставлен въездной штамп.
1-2-страничное резюме, представляющее собой краткое изложение в произвольной форме всех данных, фигурирующих в предоставляемых документах.

Если ипотечный кредит в Испании оформляется на несколько человек, все вышеперечисленные документы предоставляются от каждого заявителя отдельно. Не забывайте, что, по мнению испанских банков, ежемесячные выплаты в счет погашения ипотечного кредита  не должны превышать 30-40% чистых доходов всех владельцев ипотеки.
Ипотека в Испании обычно выдается на 5-30 лет в зависимости от возраста заявителя. Для лиц, не являющихся гражданами или резидентами Испании или стран Евросоюза, размер ипотеки в настоящее время составляет не более 50% оценочной стоимости покупаемой недвижимости или цены покупки, которая будет указана в «эскритуре» (нотариальной купчей). Причем предоставляемая сумма рассчитывается банком, исходя из меньшей величины.

Оценочная стоимость – это расчет стоимости приобретаемого объекта, произведенный оценщиком (tasador). Данная процедура является не просто обязательной, но и полезной: благодаря ей покупатель может узнать реальное состояние и стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Недвижимость в Испании дешевеет третий год подряд, данные ранее выполненных оценок имеют свойство устаревать. Поэтому срок действия заключения оценщика составляет всего три месяца. В своей работе оценщики учитывают реальное положение дел на рынке, среднюю стоимость квадратного метра недвижимости аналогичного типа в регионе, динамику продаж аналогичных объектов, состояние и многое другое. Стоимость услуг оценщика колеблется от 200 до 500 евро.

Плавающие процентные ставки по ипотеке колеблются в настоящее время на уровне примерно 3,5-4,8% годовых, фиксированные – на уровне 5,5-7%.
Получение ипотечного кредита в Испании оформляется в нотариальном порядке. Обычно нотариальный акт сделки купли-продажи (нотариальная купчая) и нотариальный акт предоставления ипотечного кредита подписываются одновременно. Во многих банках страхование жизни получателя ипотеки и самого приобретаемого объекта недвижимости является обязательным условием.

Процесс получения ипотечного кредита на выбранную недвижимость в Испании:
Открытие личного текущего счета в испанском банке.

Определение оценочной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Обычно процедура занимает 5-10 дней.
Передача в банк полного пакета документов, переведенных на испанский язык .
Отправка банком документа в центральное отделение для принятия решения о сумме выдаваемого кредита.
Перечисление клиентом со своего личного счета в России или другой стране на личный счет в Испании недостающей суммы, а также дополнительной суммы, которая пойдет на оплату расходов (налогов, нотариальных и регистрационных сборов, комиссий, страховок). Весомым аргументом будет являться перевод денег на личный счет до начала рассмотрения пакета документов центральным кредитным отделом.

В случае принятия положительного решения, подписание нотариальных документов (купчей и ипотечного договора) и их регистрация в государственном регистре.

Процесс покупки недвижимости в Испании
Итак, вы решили стать собственником недвижимости в Испании.

Смотрим объекты недвижимости и резервируем понравившийся. Сумма резерва, как на новое так и на вторичное жилье в Испании, обычно 3000 евро. Она фиксируется в договоре резервирования объекта и в случае отказа продавца от сделки будет возвращена им покупателю в двойном размере, а в случае отказа покупателя от сделки, остается у продавца.
Hеобходимо внести резерв в сумме 10% от стоимости квартиры. Денежные средства, необходимые для резервирования обьекта недвижимости, должны быть внесены на счет продавца - физлица, компании- застройщика или банка. Идем в Комисарию, расположенную по месту приобретения недвижимости, получать Номер Иностранца - NIE , необходимый для всех крупных сделок на территории Королевства Испании.

Для получения НИЕ приготовим следующее: 
Заполненная анкета на получение НИЕ (можно взять в Комиссарии или скачать на сайте консульства); 

Заграничный паспорт + ксерокопии всех его страниц; 

Квитанция об оплате госпошлины на сумму 9.18 евро 
(оплачивается в любом банке); 

Договор купли-продажи или договор резерва объекта недвижимости, где указано, что в качестве первого платежа или резерва
были внесены денежные средства в таком-то размере. 

Срок исполнения НИЕ -- 5-18 рабочих дней. По доверенности можно только забрать ваше НИЕ из Комисарии. А также, получить НИЕ можно только в той Комисарии, которая территориально находится там, где и объект недвижимости. Правила изменились с 1 июля 2011 года.
Итак, у Вас есть НИЕ и мы можем открыть счет в банке.

Обращаем Ваше внимание, что не все банки открывают счета иностранцам, не резидентам в Евросоюзе.
В процессе совместной работы у нас сложились дружеские и доверительные отношения с рядом банков , которые открывают счета нашим клиентам.

Для открытия счета нужно предоставить ряд 
документов которые мы публикуем на нашей странице...

Теперь нужно перевести денежные средства, необходимые для оплаты договора купли-продажи, на Ваш испанский счет. 
Перевод денежных средств из офф-шорных зон не представляет никакого труда и не требует декларирования.
Для перевода денежных средств из Росси сюда в Испании на ваш личный счет, согласно законодательству РФ в отношении валютнообменных операций, необходимо сделать следущее: 
поставить в известность налоговый орган по месту жительства о том, что Вы открыли счет в банке Испании и предоставить реквизиты этого счета. Показать договор резерва или купли-продажи и получить в налоговой инспекции справку для банка, чтобы банк смог перевести деньги с Вашего Российского счета на Ваш счет в банке Испании.
Обращаем внимание, что не все банки строго придерживаются этих правил, но Закон существует с 2004 года и мы считаем себя обязанными проинформировать Вас о нем, так как мы знаем случаи отказа перевода средств за рубеж без справок из налоговой инспекции, из некоторых банков Москвы и Санкт-Петербурга.

Правила вывоза валюты с территории РФ прописаны:
(http://www.consultant.ru/ online/base/?req=doc;base=LAW; n=102282#p57 ) закона Федеральный закон от 03.05.2011 N 83-ФЗ "О ратификации Договора о порядке перемещения физическими лицами наличных денежных средств и (или) денежных инструментов через таможенную границу таможенного союза"

И заключительный этап. 
Выписываете чек на оплату договора купли-продажи в банке Испании и предоставляете его нотариусу в момент 
заключения сделки.
Оплата чеком - это распространенная процедура в Европейских странах, позволяющая максимально комфортно и безопасно принимать в оплату различные суммы денежных средств.
Oсталось только оплатить налог на покупку недвижимости.
Первичная недвижимость 10% и вторичная недвижимость 8% .

Полезные сведения о Испании
 

 

© 2017 SPANHOME